买房时不要对水景太过在意

楼市网 2021-10-11 15:19
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现在的楼盘,越做越美,尤其是在小区的景观上。


最近踩过的几个楼盘,要么在树木和花草上做了特殊的设计,随着四季的变化都有不同的景色;要么大量使用了水系,让整个小区被水系环绕,甚至有的还有喷泉。


小区内比较常见的景观都有自己的风格,比如现在流行的江南园林、新中式园林、日本风格、英法花园风情等等,看上去美轮美奂,让人心旷神怡。



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无论是哪种风格的景观,核心都代表着人们对居住品质的要求。那么,在这些景观中,是否藏着一些可能影响我们居住体验的坑呢?


有句话说得好,金玉其外败絮其中。其实在小区的景观设计中,很多表面上看着光鲜亮丽的,内里隐藏的问题特别多。


其中最为严重的问题,就出在水景上,从设计到后期维护,水景上的坑,真的是太多了。




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水景的后期维护跟不上


俗话说得好,“无水不成景”。


在最近几年的新楼盘中,水景至关重要,尤其在南方,比如上海,可以说,新建的小区大多都会做水景的,简直就是景观标配。


但是你知道吗,在这些水景中,漂亮很有可能只是暂时的,别说过一年了,也许入住几个月,水景就会产生翻天覆地的变化,让你无法适应。


第一个变化就是——水景变成了蚊虫高发地


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悦居防水


在看沙盘时,或者实地看售楼处构件的小型水景时,你会注意到蚊虫吗?多半没人会注意到。但实际上,水景在某种意义上就代表着蚊虫。


大部分的水景,在后期管理中,如果不及时打药、及时清除水生植物,就会变成蚊虫滋生的后花园。


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来看看这个水景,就是没人维护后,旁边已经满是青苔,水底也完全看不清楚。很难说这里夏天不会产生蚊虫。


而第二个变化则是水景不仅不能给小区内增色,还变成了给小区形象抹黑的一环。


我们看上面的水景已经可以看出不对来,墙壁的青苔、水里微妙的颜色。


更有甚者,整个水面都变成了奇怪的颜色,完全想象不到在这处水景中发生了什么化学作用。



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无论是蚊虫叮咬,还是水景不美观,都成了影响小区居民居住品质的一个大问题。


而下一个问题,则更是让人无奈。


有很多小区的水系是外界引入的活水,对于这种流动的水来说,如果遇到了雨量极大的梅雨季,还会有涨潮的风险。


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我们可以看到,这里一楼虽然做了抬高,但也能从水迹上明显看出水位曾经涨到高位过。


这就不仅仅是影响小区的环境了,而是直接影响了家宅的居住品质,有一定渗水风险。


再加上活水里的生物发达,鱼虾的存在虽然在刚开始能让小区内增加一点活力,但同样的是,青蛙以及癞蛤蟆的存在。


在底层,如果到了蛙类的繁殖季,那真的是吵得不行,而且密密麻麻的青蛙和蛤蟆也让人有些不适。


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处州晚报,小区内水景中的青蛙


水深容易出现观感不适等多种问题,浅水水景也容易出现各种问题。


在夏天,很多小区较浅的水景会出现干枯。这一点主要是设计的时候没有考虑到夏季的蒸发量。


而如果水源补充不足的话,直接变成了假水景和旱河。


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小朋友直接在干枯的水景里骑车


本来是给小区增添姿色的水景,不仅变成了鸡肋,还为小区的形象抹了黑,这真的是让居民心酸不已。


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为什么水景维护难


除了水景本身能被看到的这些表面问题外,对于很多功能性水景后期的维护,也是一个很大的问题。


我们以为的小区游泳池

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来自信息时报


实际上,当我们入住后才会发现,很多小区内的游泳池,都是空置状态,连水都不会放。

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深圳某楼盘空置泳池


原本以为入住小区后,可以尽情使用游泳池,无论大人还是小孩都可以得到锻炼,然而事实往往不如所愿。


像是游泳池这种大范围的水景,在后期维护上有很大的困难。


一方面是安全的考虑,只要是游泳池,都应该配备安全员,而很多物业是没有这方面人员配置的,需要增加人员支出。


而且即使游泳池对业主免费,也需要办理营业许可证,达成游泳池开放最基本的条件。


大部分封闭式小区是不允许外来人员进驻的,后续营业也成为一个问题,导致很多物业并不希望多花一笔手续费来进行营业。


另一方面是清洁原因,游泳池为了保持水质,应该按时清洁消毒。


这方面就有一定的维护费用的产生,再加上定期要更换泳池底部不合适的瓷砖,更是需要一笔维护费用。


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运营泳池过程中水泵等会产生电量的消耗,这部分电费的支出也不在少数。零零总总加起来,都是一笔不小的支出。


此外,室外游泳池还有一个问题,有可能产生渗水到地下车库。


比如图上的那些瓷砖如果漏的话,会渗水到地下车库,这对维修来说也是比较麻烦和耗费金钱的事情。


既然如此,倒不如直接不开游泳池,避免麻烦。这也就导致了很多小区内的游泳池都是空置无水状态。


因此,不要被沙盘上表面的游泳池有多美来蒙骗,未来很有可能是不会被使用的。


除了游泳池外,还有一个常见的水景,在后期也会因为维护费用而被停用。


那就是喷泉

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如果想要喷泉工作的话,就必须要使用水泵。


以一个一百平米左右的喷泉水景来算,建设费用可能只需要五六万块钱,但是后期维护的费用,很有可能两年就超过了建设费用。


首先是电费。百平米的喷泉,至少需要两个水泵,每一小时耗电量都将近十度,这样一天开放两个小时的话,到年底也有3000多度电费。


而喷泉的水质要清澈,否则会堵塞管道以及明显影响视觉效果,一般来说除菌净化的药水需要一个月左右换一次,水也需要三个月左右换一次。换一次水需要三四个人将近一天的工作量。


电费、水质维护费用、日常维修费用、人力费用,这些加起来都不是小数目。即使喷泉一直不出什么问题,很有可能每年养护都要花上一两万乃至更多。


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迷你空置喷泉


别看喷泉这么美,它的背后藏着很深的维护费用。而且对于物业来说,喷泉还有用电安全的问题,有过小区因为喷泉露电产生过事故。也因此,往往物业不愿意开放喷泉。


大部分的喷泉后期最好的结果都是观景池,所以喷泉这件事,真的不必太在意。


设备维修、清洁水底垃圾和树叶、维修费用等等都是持续性的支出。这些高昂的养护水景的费用,让很多物业拒绝开放全部水景,宁可让游泳池、喷泉都空置着。


为什么水景后期难以维护?为什么物业往往负担不起水景后期的养护费用?


这一点,我们得从设计开始就看。


拥有水景的样板房,确实好看,也确实吸引人们来购买。这些漂亮的水景都是开发商用来吸引购房者的,所以我们可以看到开发商开始将水景做得越来越大。


但是,越是大面积的水景,后期越难维护。


开发商打造水景,这部分属于设计费用,甚至会挪用一定的营销费用,它们是不管后期维护的,所以也不会考虑后期维护水景的难度和成本。


后期水景的维护,考验的是物业公司的运营管理水平。对大部分物业公司来说,越是大面积的水景,它们越吃不消。


好一点的物业公司,会选择根据季节的不同来进行水景的开放。比如在冬季时,关闭喷泉;在夏季时,周末多开放喷泉和游泳池,平时少开放或者不开放。


差一点的物业公司,直接会导致出现上述的情况,最后喷泉和游泳池变成了完全的摆设。


但是,其实也是有一定的好的物业,确实能维护好水景的。


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为什么有的开发商能做好水景


也不是全部的开发商在水景的后期维护上都负担不起,实际上,那些业内顶尖的物业公司,在几年甚至十年后,依然能维持住社区水景。


比如仁恒,它的游泳池无论过了多久,维护都很好,水质很是清澈,可以看到下面的底砖也没有问题。



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小区里面的水景同样出色。


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很干净,没有什么树叶垃圾等遗留。


要知道,一个已经入住了超过十年的小区还能维护的这么好,足以见得物业公司的品质。


如何判断物业公司是否有能力来维护后期的水景,我们可以先从物业费来看起。


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这是一张我们之前做过的物业费地图。在上海,根据环线的不同,可以明显看出物业费的差距。越往里,物业费越高。


中环以内的豪宅,每个月的物业费就有数千元,每年的物业费也是上万元,物业的收入也就更多。


换句话说,外环的刚需产品集中,物业费也就越低,这种情况下,就不要指望物业能够很好的维护水景了,真心做不到。


而越往内,比如内环的那些收费超过10元的楼盘,物业才可能有足够能力来维护水景的。


当然,物业公司归根结底,要看物业公司的良心和品质。


像是仁恒这样能够维护好水景的物业,在整个行业中,都是少数。


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对水景要慎重考虑


所以,无论水景看上去有多漂亮,都只是前期的表象,内部循环开电、维修维护、垃圾清理等等所需要的物业费是很贵的,只有少数好的物业才能负担得起水景。


90%的水景都是荒废的,如果可以的话,选择有水景的小区一定要慎重,除非你能断定后续物业管理的品质。


其实,对于小区的景观来说,无论是什么样的景观,都是用来给人放松和观赏的。如果只是前期好看,一点意义都没有。


尤其是那些功能性设施,保证不了后期的使用的话,那么前期干脆不要将其作为购房重点。


宁可没有,在购房时也不要去考虑后续需要多花力气维护的景观。


毕竟,能够用得上的景观,才是真正有价值的。



以上为正文,来自之初晓,转自:真叫卢俊团队

楼市网台州站责编:晓梦



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