怎样的老破小，更值得买？

不少年轻人，在买房子的时候，都会面临一个问题：

老破小，还是远大新？

有人愿意用空间换时间，宁可选择远大新，每天上下班奔波2小时，也不愿意选择老破小。

但还有人，比起居住品质，它们更在乎的是上班零距离，到商场，医院，学校5分钟。

当然，这个问题并没有一个绝对正确的答案，因人而异

对于我来说，倾向于后者，所以买第一套房子，我愿意选择一个核心地段的，带地铁的，哪怕稍微老一点的房子。

很多年轻人，在这样的取舍下，会不得不面临一个问题

如果要买老破小，那么什么样的老破小更值得买？

首先，我们从地段层面来看

房子，一定要考虑它未来的流通性，所以从买的时候，就要考虑，什么样的老破小更容易出手？

老破小，作为一座城市房产食物链的底端，本身比起新房而言，无论是建筑材料，设计水准，都降了很多档次，在产品层面上，没有任何竞争力。

所以在地段属性上，一定要有一样拿得出手的东西，比如地铁和学区。

在市区的话，地铁其实不算稀缺，相比起来学区更为稀缺，从价格上来看，也的确如此，去年有很多项目涨幅惊人，其中第一名的当属汤臣豪园，从1月-9月，涨幅高达32%，领跑大盘。

而前滩的东方逸品，对口华二学区，位居第三，涨幅高达26%。虽然这两个项目都不是老破小，但这样的涨幅确实也足以说明学区的供求关系多么紧张，更是彰显了学区属性的稀缺。

因此，如果预算有限，投资需求的话，二选一我建议你选择学区。

而在购买老破小学区房时，要注意一点：

面积比户型更重要！

老破小的面积越小，就越具备总价稀缺性，而单价上，买家就不那么敏感，上涨空间也就越大。

今年1月初，上海浦东梅园三街坊1984年建造的“老破小”成交单价高达19万元/平。

这套学区房总面积仅33平方米，对口九年一贯制双学区，浦东一梯队的：福山外国语小学+建平西校。

而同小区的一套面积29平的房源，在2018年成交价格仅仅14.7万，明明看着是到顶的价格，两年居然又涨了4万多。

这就是小户型学区房的威力。

因此对学区房而言，户型越小，后期上涨空间越大。

从产品的层面，什么样的学区房更值得买？

其实老破小内部也有一套鄙视链。

不论附加资源，单从产品层面来看，

鄙视链底端的要属房龄30年以上的房子了，这类房源最容易出的是安全隐患：

3月22日晚，上海的一个“老破小”小区西凌新邨15楼外立面砖块脱落；恰巧一位饭后消食的居民被高空脱落的外立面砖块砸中，送医院抢救不幸身亡。

这一类的老破小，建筑设计，质量本来就较为落后，当年计划经济下的福利分房，对房屋的居住标准本就设计的较低，加上老旧的房龄，后期若维护不好，容易出现严重的安全隐患，所以也尽量不要碰这类房源。

而除了房龄以外，还有一类房源，房屋质量更是低出了新高度，就是塔楼，比起板楼而言，塔楼的居住密度更高，而且塔楼的户型容易出硬伤。

比如这个户型：

这款户型的入户动线，直接是一路向西，公私分区混乱，卧室还是朝西的。

这类房型，在居住属性上，已经相当于0了。

如果没有学区或者地铁加持，这类户型是完全不建议购买的。

还有一类，是梯户比比较高的房子，比如一梯四户的，当年的设计水准，与今天开发商的设计水准不能比较，户型中容易出现两房朝西或者朝东的状态。

从产品层面而言，最好选择90年代末的板楼小区，最好是一梯两户，不仅房龄比较新，小区密度更低，户型也更加规整。

而对于楼梯房的老破小，还有一点是非常重要的——楼层。

一楼比较特殊，让人又爱又恨，采光比较不好，存在潮湿问题，老房子下水道老化，也会导致下水道特别容易堵。但一楼对有老人和小孩的家庭，又是比较方便的。

如果你出于某些因素不得不买一层，那么建议你尽量买带院子的，这样会有一个附加值，有利于后期的出售。

顶层也比较便宜，因为爬楼梯比较累，而且顶层楼板容易不隔热，冬冷夏热，都是有可能的。但顶楼的采光和视野比较好。

所以，如果你一定买顶楼，建议考虑带阁楼的房源，这样后期也会比较方便出售。

而中间楼层，是整栋楼最贵的房源，因为不会潮湿，不是顶层，不存在楼板隔热的问题，采光也比较好，爬楼梯又不会太累人。

所以，如果你是用来自住的话，那么中间楼层是一个不错的选择。

物业——也是选择老破小非常重要的一个隐形因素。

我上周去踩了一个老破小小区，那个小区给人的感觉，就像是一间干净而整洁的旧房子，虽然不够奢华，但足够温馨舒适。

这个也是未来房子卖相的一部分，虽然老小区的物业公司都没什么名气，但我们可以通过小区的道路整洁度，地面有无停车情况，健身器材的老化情况，来判断这家物业怎么样。

大家也可以参考我之前写的一篇文章：如何快速识别烂物业，来判断一家物业公司的好坏。

说完了外部的卖相，室内的卖相也相当重要。

这一点在买卖的时候，要持相反的态度，买房子的时候，要理性一点，不要被室内装修所忽悠，因为，房子中最不值钱的就是装修了，它是唯一随着时间贬值的东西。而卖房子的时候，则要尽可能地给房子美个容，至少做个简装。

因为这一点，虽然不起眼，但是实在是比较重要。

这是我去踩盘的时候，遇到的两个房源，给大家看一下：

第一套房源，虽然基本没有装修，但是室内墙面涂了新的油漆，床垫也换了崭新的，室内没有多余的杂物。

整个房子看上去，明亮，干净，整洁，至少不会让人反感，还会让人想象，未来自己住在这里，怎么装修一番，能装饰出自己的温馨小窝。

第二套房源，室内租客还没搬走，所以室内非常杂乱，让人感觉无处下脚。

给人的感观是昏暗，凌乱，拥挤，整个人看了，只想尽快逃离这里。

感觉是很难控制的东西，而装修恰恰是戳中大家感性的一面，所以大家看房子的时候，要学会抓重点，不用过于在意室内的装修，因为他们真的不值钱，如果户型朝向好，价格满意，仍然值得考虑。

而相反的，卖房子的时候，不要为了几个月的租金，因小失大，一定要给房子至少做个简装。

除了房龄，房屋形态，梯户比，楼层这些方面，老破小的小区环境也是非常重要的。

小区环境可以不那么优质，但是一定不要成为小区拖后腿的短板。因为后期买你房子的年轻人对这一点也是非常重视的。

比如说，一个环境凋敝，破旧的小区环境，会劝退很多第一次买房的年轻人。

而一个环境有一些绿色植被的小区，会更整个社区加分非常多：

当然，还有小区的立面非常重要，比如上海的某个老公房小区立面经过翻修后是这样的：

整个立面刷了明亮的黄色和橙色，让整个小区的色调不再暗沉，而是明快了不少。

而普通的老公房立面是这样的：

普遍都是工业化，单板，单一的立面造型，让人觉得十分乏味。

楼栋内的公共区域也是要格外注意的，有的公共区域，即便是白天都漆黑一片，这种楼栋也是要避坑的。

而有的公共区域干净整洁，敞亮，给人的整体感官是非常好的，比如这样的：

楼梯内是这样的：

整个公区是比较干净和明亮的，我曾经踩过一个老破小的公区，一层公区低矮压抑，而且漆黑一片，门口还停着各种摩托车，自行车，想象着每天下班从这里经过，顿时就没了看房的欲望。

所以，公区是绝对不能忽视的一点，看老破小的时候，一定要关注公区。

最后，为大家再总结一下：

购买老破小的注意事项有以下几点：

第一，学区比地铁稀缺，追求升值潜力的小伙伴，买学区。

第二，买学区的原则是：面积比户型更重要，面积越小，涨幅越大。

第三，老破小产品鄙视链：

房龄超过30年，自住需求，不建议买。

塔楼＜板楼

一梯2+N户＜一梯两户

物业+公区+小区环境不要成为短板。

最后，祝您买到一套满意的房子。

文章来源：真有好房团队

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