怎样的老破小,更值得买?

楼市网 2021-09-28 10:21
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不少年轻人,在买房子的时候,都会面临一个问题:


老破小,还是远大新?


有人愿意用空间换时间,宁可选择远大新,每天上下班奔波2小时,也不愿意选择老破小。


但还有人,比起居住品质,它们更在乎的是上班零距离,到商场,医院,学校5分钟。


当然,这个问题并没有一个绝对正确的答案,因人而异


对于我来说,倾向于后者,所以买第一套房子,我愿意选择一个核心地段的,带地铁的,哪怕稍微老一点的房子。


很多年轻人,在这样的取舍下,会不得不面临一个问题


如果要买老破小,那么什么样的老破小更值得买?



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首先,我们从地段层面来看


房子,一定要考虑它未来的流通性,所以从买的时候,就要考虑,什么样的老破小更容易出手?


老破小,作为一座城市房产食物链的底端,本身比起新房而言,无论是建筑材料,设计水准,都降了很多档次,在产品层面上,没有任何竞争力。


所以在地段属性上,一定要有一样拿得出手的东西,比如地铁和学区。


在市区的话,地铁其实不算稀缺,相比起来学区更为稀缺,从价格上来看,也的确如此,去年有很多项目涨幅惊人,其中第一名的当属汤臣豪园,从1月-9月,涨幅高达32%,领跑大盘。


而前滩的东方逸品,对口华二学区,位居第三,涨幅高达26%。虽然这两个项目都不是老破小,但这样的涨幅确实也足以说明学区的供求关系多么紧张,更是彰显了学区属性的稀缺。


因此,如果预算有限,投资需求的话,二选一我建议你选择学区。


而在购买老破小学区房时,要注意一点:


面积比户型更重要!


老破小的面积越小,就越具备总价稀缺性,而单价上,买家就不那么敏感,上涨空间也就越大。


今年1月初,上海浦东梅园三街坊1984年建造的“老破小”成交单价高达19万元/平。


这套学区房总面积仅33平方米,对口九年一贯制双学区,浦东一梯队的:福山外国语小学+建平西校。


而同小区的一套面积29平的房源,在2018年成交价格仅仅14.7万,明明看着是到顶的价格,两年居然又涨了4万多。


这就是小户型学区房的威力。


因此对学区房而言,户型越小,后期上涨空间越大。



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从产品的层面,什么样的学区房更值得买?


其实老破小内部也有一套鄙视链。


不论附加资源,单从产品层面来看,


鄙视链底端的要属房龄30年以上的房子了,这类房源最容易出的是安全隐患:


3月22日晚,上海的一个“老破小”小区西凌新邨15楼外立面砖块脱落;恰巧一位饭后消食的居民被高空脱落的外立面砖块砸中,送医院抢救不幸身亡。


这一类的老破小,建筑设计,质量本来就较为落后,当年计划经济下的福利分房,对房屋的居住标准本就设计的较低,加上老旧的房龄,后期若维护不好,容易出现严重的安全隐患,所以也尽量不要碰这类房源。


而除了房龄以外,还有一类房源,房屋质量更是低出了新高度,就是塔楼,比起板楼而言,塔楼的居住密度更高,而且塔楼的户型容易出硬伤。


比如这个户型:


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这款户型的入户动线,直接是一路向西,公私分区混乱,卧室还是朝西的。


这类房型,在居住属性上,已经相当于0了。


如果没有学区或者地铁加持,这类户型是完全不建议购买的。


还有一类,是梯户比比较高的房子,比如一梯四户的,当年的设计水准,与今天开发商的设计水准不能比较,户型中容易出现两房朝西或者朝东的状态。


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从产品层面而言,最好选择90年代末的板楼小区,最好是一梯两户,不仅房龄比较新,小区密度更低,户型也更加规整。


而对于楼梯房的老破小,还有一点是非常重要的——楼层。


一楼比较特殊,让人又爱又恨,采光比较不好,存在潮湿问题,老房子下水道老化,也会导致下水道特别容易堵。但一楼对有老人和小孩的家庭,又是比较方便的。


如果你出于某些因素不得不买一层,那么建议你尽量买带院子的,这样会有一个附加值,有利于后期的出售。


顶层也比较便宜,因为爬楼梯比较累,而且顶层楼板容易不隔热,冬冷夏热,都是有可能的。但顶楼的采光和视野比较好。


所以,如果你一定买顶楼,建议考虑带阁楼的房源,这样后期也会比较方便出售。


而中间楼层,是整栋楼最贵的房源,因为不会潮湿,不是顶层,不存在楼板隔热的问题,采光也比较好,爬楼梯又不会太累人。


所以,如果你是用来自住的话,那么中间楼层是一个不错的选择。


物业——也是选择老破小非常重要的一个隐形因素。


我上周去踩了一个老破小小区,那个小区给人的感觉,就像是一间干净而整洁的旧房子,虽然不够奢华,但足够温馨舒适。


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这个也是未来房子卖相的一部分,虽然老小区的物业公司都没什么名气,但我们可以通过小区的道路整洁度,地面有无停车情况,健身器材的老化情况,来判断这家物业怎么样。


大家也可以参考我之前写的一篇文章:如何快速识别烂物业,来判断一家物业公司的好坏。


说完了外部的卖相,室内的卖相也相当重要。


这一点在买卖的时候,要持相反的态度,买房子的时候,要理性一点,不要被室内装修所忽悠,因为,房子中最不值钱的就是装修了,它是唯一随着时间贬值的东西。而卖房子的时候,则要尽可能地给房子美个容,至少做个简装。


因为这一点,虽然不起眼,但是实在是比较重要。


这是我去踩盘的时候,遇到的两个房源,给大家看一下:


第一套房源,虽然基本没有装修,但是室内墙面涂了新的油漆,床垫也换了崭新的,室内没有多余的杂物。


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整个房子看上去,明亮,干净,整洁,至少不会让人反感,还会让人想象,未来自己住在这里,怎么装修一番,能装饰出自己的温馨小窝。


第二套房源,室内租客还没搬走,所以室内非常杂乱,让人感觉无处下脚。


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给人的感观是昏暗,凌乱,拥挤,整个人看了,只想尽快逃离这里。


感觉是很难控制的东西,而装修恰恰是戳中大家感性的一面,所以大家看房子的时候,要学会抓重点,不用过于在意室内的装修,因为他们真的不值钱,如果户型朝向好,价格满意,仍然值得考虑。


而相反的,卖房子的时候,不要为了几个月的租金,因小失大,一定要给房子至少做个简装。


除了房龄,房屋形态,梯户比,楼层这些方面,老破小的小区环境也是非常重要的。


小区环境可以不那么优质,但是一定不要成为小区拖后腿的短板。因为后期买你房子的年轻人对这一点也是非常重视的。


比如说,一个环境凋敝,破旧的小区环境,会劝退很多第一次买房的年轻人。


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而一个环境有一些绿色植被的小区,会更整个社区加分非常多:


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当然,还有小区的立面非常重要,比如上海的某个老公房小区立面经过翻修后是这样的:


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整个立面刷了明亮的黄色和橙色,让整个小区的色调不再暗沉,而是明快了不少。


而普通的老公房立面是这样的:


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普遍都是工业化,单板,单一的立面造型,让人觉得十分乏味。


楼栋内的公共区域也是要格外注意的,有的公共区域,即便是白天都漆黑一片,这种楼栋也是要避坑的。


而有的公共区域干净整洁,敞亮,给人的整体感官是非常好的,比如这样的:


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楼梯内是这样的:

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整个公区是比较干净和明亮的,我曾经踩过一个老破小的公区,一层公区低矮压抑,而且漆黑一片,门口还停着各种摩托车,自行车,想象着每天下班从这里经过,顿时就没了看房的欲望。


所以,公区是绝对不能忽视的一点,看老破小的时候,一定要关注公区。



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最后,为大家再总结一下:


购买老破小的注意事项有以下几点:


第一,学区比地铁稀缺,追求升值潜力的小伙伴,买学区。


第二,买学区的原则是:面积比户型更重要,面积越小,涨幅越大。


第三,老破小产品鄙视链:


房龄超过30年,自住需求,不建议买。


塔楼<板楼


一梯2+N户<一梯两户


物业+公区+小区环境不要成为短板。


最后,祝您买到一套满意的房子。

文章来源:真有好房团队

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楼市网台州站责编:晓梦

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